El TS anula el registro único estatal de pisos turísticos por invasión de competencias
El Confidencial. El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración comercializados a través de plataformas digitales.
El Tribunal Supremo ha anulado el registro único de arrendamientos de corta duración, regulado en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al considerar que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que “se superpone a los registros autonómicos existentes con respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos”.
La sentencia del Supremo supone un duro revés para el Gobierno central ya que, a través de un Real Decreto de finales de 2024, España se convirtió en el primer país de la Unión Europea en desplegar las directrices de Bruselas para atajar el crecimiento descontrolado de los pisos turísticos y los arrendamientos de temporada. El sistema entró en vigor de forma definitiva en julio de 2025, tras seis meses de pruebas, obligando a identificar todas las viviendas comercializadas en plataformas como Airbnb o Booking. Su funcionamiento exigía que cada propiedad obtuviera un número de identificación obligatorio a través de una Ventanilla Única Digital, tras la previa evaluación legal de los registradores.
La resolución judicial estima de forma parcial el recurso presentado por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, norma con la que el Ejecutivo central pretendía articular el control de este tipo de alojamientos. No obstante, a pesar de anular los preceptos que daban vida al “registro único de arrendamientos”, el Tribunal Supremo ha desestimado las pretensiones de la Generalitat Valenciana en lo relativo al resto de la norma.
De este modo, la justicia mantiene plenamente vigentes las disposiciones estatales que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de las plataformas en línea para transmitir datos y el flujo de información con fines estadísticos. Hay que recordar que en el marco de la Ventanilla Única Digital, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana había creado este registro único para que los arrendadores pudieran obtener su número de registro ofrecido por el Colegio de Registradores, cuando el registro de estos alojamientos es competencia exclusiva de cada comunidad autónoma.
En los fundamentos de la resolución, el tribunal reconoce explícitamente que existe “una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea”.
El Reglamento Europeo, en el que se apoyaba el Gobierno central, no establece que el procedimiento de registro deba ser nacional
Los magistrados señalan el impacto que este fenómeno tiene en la reducción del parque de vivienda de alquiler residencial de larga duración, el encarecimiento de los precios y el consecuente desplazamiento de los residentes habituales, afectando a la cohesión vecinal de los barrios. Sin embargo, el Supremo aclara que el Reglamento Europeo (UE) 2024/1028 —en el que el Gobierno central se apoyaba para justificar el decreto— obliga a adaptar los sistemas de información a los estándares comunitarios, pero “no establece que el procedimiento de registro deba ser nacional, ni incide en el régimen de distribución de competencias existente en los Estados miembros”.
La sentencia determina que el registro anulado no inscribía contratos ni cargas de la propiedad, sino inmuebles para otorgarles un número habilitante de cara a su comercialización en plataformas online. Al tratarse de un censo que “se superpone a los registros autonómicos existentes”, el Supremo considera que el Estado excedió sus funciones de fijar “bases” o “medidas de coordinación” económicas, adentrándose en una regulación exhaustiva que no le corresponde.
De hecho, dicho registro único dio lugar a recursos contencioso‑administrativos ante el Supremo por parte de varias comunidades autónomas —entre ellas Andalucía, Comunidad Valenciana, Canarias y la Región de Murcia— por el riesgo cierto de duplicidad de registros y por una posible invasión de competencias autonómicas. También se sumaron a la batalla jurídica diversas asociaciones de alquiler vacacional.
Por el contrario, el fallo judicial sí considera que el Estado está plenamente legitimado para coordinar y centralizar la recepción de datos a través de la ventanilla única digital y el control de las plataformas turísticas, amparándose en sus competencias exclusivas sobre la coordinación de la planificación económica y la elaboración de estadísticas estatales.