El preu dels habitatges més cars puja i el dels barats tendeix a baixar
Diari de Girona. L’alt cost de les hipoteques frena les operacions excepte per a les rendes més altes i en les operacions de substitució de pis.
El sector immobiliari espanyol afronta la situació de frenada immobiliària amb més solvència del que s’esperava. La crisi tant d’oferta com de demanda s’està resolent amb un fenomen desconegut fins a la data en què els preus dels habitatges de més cost tendeixen a pujar i continuen venent-se, mentre que els més barats fins i tot baixen de preu per manca de clients i no complir les expectatives dels compradors. En un context general de preus alts de l’habitatge i més costos hipotecaris, les immobiliàries constaten que «el més car està més car i, en molts casos, el més barat és més barat», explica l’últim informe del grup Tecnitasa.
Segons aquesta anàlisi, «la totalitat de les capitals i ciutats a Espanya incrementen els preus màxims excepte Toledo i Melilla». Però les cotes de preu assolides denoten que poques parelles joves estan en condicions d’afrontar la compra del primer habitatge. Segons les mateixes dades, cinc capitals han superat els 7.000 euros per metre quadrat de preus mitjans, quan fa quatre anys eren tres les que superaven els 6.000 euros. Però malgrat que es constata la crisi immobiliària d’oferta disponible a preus adequats, els intermediaris segueixen amb certa activitat de compravenda, principalment per clients que substitueixen els habitatges, els estrangers o els propietaris que deixen de tenir habitatges de lloguer i els posen a la venda.
Immobiliàries com Amat, especialitzada en habitatges de segment mitjà alt, amb preus mitjans superiors als 600.000 euros, reconeixen que l’activitat registrada el 2023 es va mantenir per sobre del que s’esperava i que encara no perceben que els preus comencin a baixar. Segons Francisco Cruz, propietari de CVM Pisos, a l’eix de Fabra i Puig de Barcelona, «hi ha un percentatge de clients que han desaparegut per la dificultat per aconseguir hipoteca. Vendre s’està venent, però ha aparegut força client que compra sense hipoteca. Els pisos reformats són més fàcils de vendre, però més difícils de negociar. Els pisos sense reformar sempre tenen més marge de negociació».
Diferències de preu
Les diferències de preu són elevades segons les zones. Segons Tecnitasa, entre el passeig de Gràcia i el barri de Torreforta de Tarragona, les disparitats de preus són superiors als 9.500 euros el metre quadrat. L’anàlisi de Tecnitasa evidencia que l’entorn té una influència crucial en l’establiment de preus de venda d’habitatges, igual que l’estat, el certificat d’eficiència energètica i la resta. Això fa que les mitjanes siguin realment enganyoses en el sector immobiliari. Així, segons les dades de Tecnitasa, es pot determinar que un immoble a la nova zona marítima de Badalona costa uns 5.700 euros el metre quadrat, per uns 541.500 euros (95 metres quadrats, dues habitacions, primer pis), davant dels 364.500 euros de l’any passat. Però en una zona relativament propera, al barri Sant Roc de la mateixa població, el preu d’un habitatge de 65 metres quadrats és de 75.400 euros.
En el cas de Madrid, aquestes diferències entre les zones més cares i més barates augmenten fins als 15.000 euros el metre quadrat entre la zona de Recoletos i la de San Cristóbal de los Ángeles (900 euros el metre quadrat). Segons Servihabitat, l’escassetat d’obra nova i el cada vegada més escàs estoc de segona mà rehabilitat i de qualitat neutralitzen qualsevol possibilitat de caiguda en els preus, arribant a ser la Comunitat de Madrid l’autonomia amb més estabilitat, amb la previsió que escalin un 3% de mitjana estatal per a aquest any, segons preveu aquesta immobiliària.
Segons l’opinió de Borja Goday, conseller delegat de Servihabitat, «els que pensaven que la retallada de preus seria històrica, és que no van considerar que ha costat molt més treure producte de nova planta i era inevitable que l’encariment dels costos que implica llançar nous projectes s’acabés repercutint en el client».
Clients estrangers
El factor dels clients estrangers també ha incidit de manera important en els preus. Guifré Homedes, director general d’Amat, destaca que a Barcelona ha augmentat la demanda de clients iranians, llatinoamericans o xinesos, que busquen precisament habitatges de preu alt i bons estàndards de qualitat. Fernando García Marcos, director tècnic de Tecnitasa, corrobora aquesta idea i destaca que en algunes ciutats els preus han pujat especialment en immobles ja totalment reformats amb alts estàndards de qualitat i acabats, que es destinen a clients en molts casos estrangers de molt alt poder adquisitiu.