La demanda d’estrangers sosté l’alça de preus de la vivenda de vacances
El Periódico. La demanda d’estrangers sosté actualment l’evolució del preu de la vivenda de vacances a Espanya. Ni la ràpida pujada dels tipus d’interès ni el context econòmic més complex, especialment al nord d’Europa, semblen haver suposat de moment traves fatals en el sector immobiliari espanyol costaner. La vivenda de vacances es va encarir el 6,3% l’últim any, segons dades recopilades per la societat de taxació Tinsa. El preu mitjà del segment de segona residència es va situar en 2.550 euros el metre quadrat, el 35% per sobre del mercat de primera residència. Però en el sector immobiliari les mitjanes utilitzades serveixen per descriure tendències però no per avaluar la situació concreta d’una zona o el preu d’un immoble concret. En qualsevol cas, la vivenda a la costa espanyola es va encarir el 4,1% interanual en el primer trimestre del 2023, davant el 3,5% de l’any anterior, segons Tinsa, mentre que ja s’observa una tendència a l’estabilització de preus al mercat residencial general des de finals del 2022.
En un 12% de les zones els tècnics de Tinsa apunten senyals de sobreescalfament, entès com un augment de preus i/o compravendes particularment intens en un curt espai de temps. És el cas a les Balears i les Canàries i alguns trams costaners de Barcelona (costa del Garraf), Tarragona (entre Cunit i Altafulla), València (entre Canet d’en Berenguer i Alboraia) i Alacant (entre Dénia i Benissa).
Preus més alts que el 2007
La raó cal buscar-la principalment en una demanda de compradors estrangers que continuen veient en el mercat espanyol preus més baixos que en el seu país d’origen i perspectives futures convincents (sense devaluacions a la vista). A la costa mediterrània, una de cada tres vivendes que es venen és a estrangers. Segons l’estudi ‘Vivenda en costa 2023’ donat a conèixer aquest dilluns, fins a 14 municipis de les Balears el valor mitjà ja està per sobre del període 2007-2008. A l’illa d’Eivissa, quatre enclavaments el superen en més d’un 25%. La demanda internacional ha superat els nivells previs al 2020. S’incrementa la presència de compradors no residents a la costa Mediterrània, superant els estrangers residents.
Les dades corroboren que la segona residència de la costa espanyola va registrar en el primer trimestre del 2023 una activitat igual o superior a la del primer trimestre de l’any anterior, impulsada per una intensitat de compravendes més gran per part de la demanda estrangera, que ha recuperat els nivells anteriors al 2020. L’estudi de Tinsa combina preus en 250 municipis de la costa espanyola procedent de l’activitat de taxació de Tinsa amb els resultats d’una enquesta als tècnics que treballen habitualment aquestes zones. L’informe divideix el litoral espanyol en 54 zones, cada una composta per una agrupació de municipis costaners d’una mateixa província. Aquestes zones s’afegeixen, a més, a quatre costes o vessants principals (mediterrània, atlàntica, nord i illes) per observar les diferents dinàmiques a què estan subjectes.
Un 60% més a primera línia de mar
Les conclusions serveixen per dibuixar un panorama global i tendències coherents. «Els preus de la vivenda de vacances en costa continuen mostrant una tendència alcista que contrasta amb la tendència a l’estabilització de preus que s’observa des de finals del 2022 al mercat residencial general», explica Cristina Arias, directora del Servei d’Estudis de Tinsa. Però les denominades zones de costa també incorporen elements que influeixen en els preus de cada immoble. Una vivenda a primera línia de mar té un preu que pot arribar a un 60% més que la mateixa a segona línia o després d’un obstacle visual o físic (carretera, via de tren). Tenir estació de tren pròxima, comerços o un parc pot incrementar el preu. Una casa aïllada, jardí propi, piscina… qualsevol element modifica les valoracions. Però adequar-se a les necessitats del comprador no és tan fàcil. Per a Arias, la segona residència incorpora a més un perfil de «més poder adquisitiu i, per tant, menys afectat per l’impacte de la inflació i l’encariment del finançament hipotecari que un comprador de primera residència mitjà». Per això, la demanda pot ser més resistent davant la de la primera residència a la pujada dels tipus d’interès, però l’increment en anys passats dels preus ha sigut menor.
El creixement mitjà en els últims cinc anys en el conjunt de municipis costaners ha sigut del 2,8% (davant el 4,3% nacional), liderat per Islas (+3,9%), on la competència per l’espai és més gran, i més suau a la costa nord d’Espanya (+1,8%). En alguns punts concrets a les illes, València i Alacant s’ha detectat un cert sobreescalfament de demanda, «que en l’actual context europeu d’erosió del poder adquisitiu de les llars davant la inflació i increment del cost del finançament hauria de moderar-se», reconeixen els experts de Tinsa.
A les Balears la tensió a l’alça dels preus té caràcter estructural, derivat d’una alta concentració de compravendes d’estrangers (amb salaris més elevats que els locals) i un model productiu enfocat al turisme, que incentiva la inversió amb finalitat vacacional. Aquest marc, unit a la limitació d’espai per la seva condició geogràfica d’illa, restringeix l’oferta, augmenta la competència i pressiona els preus. En diversos municipis de l’arxipèlag balear el valor mitjà de la vivenda supera en més d’un 10%, fins i tot en més d’un 25%, el nivell del 2007.
On pugen més
L’anàlisi per províncies revela que les variacions interanuals més grans del preu de la vivenda l’últim any (1T 2022 vs. 1T 2023) es localitzen al litoral de la província de Màlaga (+7 %), Granada (+6,8 %), Guipúscoa (+6,2 %) i Illes Balears (+5,8%). El 91% dels 250 municipis del litoral espanyol analitzats en l’informe va augmentar el preu mitjà de la vivenda (1a i 2a residència) l’últim any, segons les taxacions de Tinsa. Els increments més grans, per sobre del 10%, es localitzen a les illes Balears (Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal i Campos), País Valencià (Canet d’En Berenguer, Sagunt, Meliana i L’Alfàs del Pi) i Andalusia (Motril, Algesires, Màlaga i Manilva). Tan sols quatre municipis reflecteixen en l’estadística del primer trimestre descensos interanuals de valor superiors al 4%: Oriola (-5,6% interanual), Deltebre (-4,7%), Calvià (-4,7%) i Gandia (-4,5%).
En termes de valor absolut, el preu per metre quadrat més elevat de vivenda primera i segona vivenda es localitza a l’illa d’Eivissa (Sant Josep de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Eivissa i Sant Antoni de Portmany) i a Calvià (Mallorca). Si es compara el nivell de preu actual de la vivenda amb els màxims assolits en la primera dècada del segle, fins a 14 municipis, tots a les illes Balears, es troben en màxims històrics, per sobre de les referències del període 2007-2008. Els enclavaments que superen amb més folgança aquesta referència són Santa Eulària des Riu i Sant Josep de sa Talaia (un 29% per sobre), i els municipis de Sant Antoni de Portmany i Eivissa (+26 %). En vivendes molt exclusives aïllades a la costa de l’illa de Mallorca, el preu unitari pot arribar a situar-se en els 11.000 euros el metre quadrat.
L’estadística de compravenda de vivendes del Ministeri de Transports (MITMA) reflecteix que el 2022 es van registrar 287.313 transaccions en zones de costa (primera i segona residència), cosa que suposa un 10,2% més que el 2021. La demanda va estar impulsada per les Illes (+19,6% anual) i Costa Mediterrània (+11,4%), mentre que el tram Atlàntic andalús i la Costa Nord es van registrar taxes de variació pròximes a zero. Concretament, el 2022 les compravendes van augmentar a 15 de les 22 províncies amb costa i es van contraure en set. Els increments són intensos a les illes Canàries i Alacant, per sobre del 26%, seguides de Girona, Granada i Màlaga. L’ajust més gran es produeix a Lugo (-18%) i es registren contraccions més contingudes als municipis costaners de les províncies de Huelva, Guipúscoa, Cantàbria i Cadis.