Cómo afrontan 2023 los inversores hoteleros
Hosteltur. Los inversores hoteleros afrontan 2023 finalizando un año en el que se ha producido “un ligero parón en las transacciones, debido a que los potenciales vendedores están muy tranquilos por los buenos resultados del verano gracias a la subida de precios”, como ha reconocido Miguel Casas, director de Hoteles de Stoneweg. Sin embargo cada vez escasean más “las oportunidades en reposicionamiento de activos” dado que, según ha recalcado Felipe Klein, director de Inversiones de HIP, “el mercado está mucho más consolidado que hace cinco o siete años, sobre todo en vacacional”, por lo que prevé “una congelación de las operaciones y sin descuentos”. Y eso que, como ha advertido Casas, “en agosto ha comenzado a desacelerarse el crecimiento de la tarifa media”.
Para 2023 se impone, en palabras de Alberto Nin, vicepresidente sénior de Brookfield Asset Management, “la gestión del día a día de ingresos y costes, potenciando la venta directa al máximo para proteger el ADR (tarifa media diaria) con las herramientas a nuestra disposición para afrontar la subida de costes. Aquellos con una estructura de capital sostenible y una madurez de deuda con plazos sustancialmente largos, no tendrán problemas en uno o dos años”.
Por su parte Felipe Klein ha constatado que “el coste de reposición de activos se sitúa por debajo del de los propios activos, por lo que no tiene sentido construir nuevos establecimientos sino reformar los ya existentes, sobre todo en destinos que además ofrecen incentivos, como ocurre en Baleares o en la Costa del Sol”.
A ello se suma además, como ha añadido, “la evolución en los últimos años del producto vacacional en su comercialización y segmentación”. Este cambio de tendencia está favoreciendo “la entrada de marcas internacionales con reposicionamiento de activos, cuyos efectos ya se perciben en Ibiza y en breve en Marbella, en cuanto a cambios en su distribución gracias a la segmentación de marca, lo que también implica una subida del ADR, no necesariamente asumida toda por el cliente final. Son dos señales que muestran que el sector tiene que ir a más, hacia un cambio más industrial para que se consolide”.
Tendencias en vacacional y urbano
El segmento vacacional es el que está viviendo una mayor evolución, como su adaptación al producto MICE (reuniones, incentivos, congresos y eventos) gracias, según ha apuntado Miguel Casas, a “la entrada de marcas más flexibles, como ocurre en el Hard Rock Marbella, que facilitan explorar con éxito nuevos segmentos”.
Los nuevos conceptos de Alimentos y Bebidas (F&B) también están tomando posiciones en los hoteles todo incluido, como ha explicado el directivo de Stoneweg, “de la mano de socios especializados que benefician al hotel atrayendo también a la demanda local”. Y ha puesto como ejemplo el restaurante Nu, en el Hard Rock Marbella, que permite “aprovechar sinergias para atraer público del propio hotel, pero también residentes, potenciando la oferta de entretenimiento. Para crear esas experiencias hay que comprar buenos establecimientos” o al menos que puedan reposicionarse para responder a esos nuevos gustos y necesidades.
“Se está generando un cambio muy importante en la propuesta de valor de los hoteles vacacionales, que buscan una mayor diferenciación a través del planteamiento de experiencias de Alimentos y Bebidas y otras actividades”, según ha destacado Felipe Klein
En cuanto al mercado urbano, las oportunidades surgen, como ha subrayado Casas, “en el producto de ocio, porque el turismo de negocios aún no se ha recuperado totalmente, por lo que se está trabajando en reenfocar los hoteles corporativos en esta línea”.
Planes de HIP y Stoneweg para 2023
En sus planes de expansión HIP distingue dos velocidades, según ha especificado Felipe Klein: “destinos donde hemos llegado hace poco tiempo, con una operación grande en Grecia e Italia y a partir de ahí operaciones más puntuales porque hay más oportunidades, como las que había históricamente en España”.
A España y Portugal, como ha añadido, “están llegando cada vez más inversores “largoplacistas” que antes no estaban. La entrada de Ikos, por ejemplo, marca un antes y un después en el mercado vacacional, identificando oportunidades de valor añadido de verdad”.
En destinos como “Ibiza, donde en los últimos tres años la tarifa media ha subido un 50% -veremos si es sostenible-, pero también en Marbella o el Algarve entramos en un periodo de paralización de operaciones. Hasta que poco a poco se vaya consolidando ese nivel de tarifa y el producto anime a inversores de valor añadido para reformar, al igual que a los institucionales a entrar en activos más estabilizados”.
En HIP siguen confiando en el potencial del vacacional español, según ha indicado su director de Inversiones: “Teniendo ya 50 hoteles en el país, hemos comprado uno en Estepona al que vamos a reforzar el producto de F&B”
En Stoneweg, además de su crecimiento en Portugal, están “mirando volumen y portfolios en Italia y Grecia, con el fin de escalar la plataforma para crear mayores sinergias, pero siempre manteniendo activo por activo. De hecho nos hemos planteado comprar una operadora para hacer un portfolio porque te da cierta ventaja, pero de momento no está sobre la mesa”.