És moment per vendre el meu pis i comprar-ne un altre?
Diari de Girona. Els preus de l’habitatge comencen a baixar en algunes zones mentre que les hipoteques cada vegada són més cares. Diversos experts expliquen el full de ruta per fer una compravenda de reposició i com estalviar amb això a la declaració de la renda.
La pandèmia de coronavirus va accelerar la necessitat de canviar de residència a la recerca de millors condicions, una tendència que s’ha consolidat. Així ho revelen les dades: els clients després d’una hipoteca per canviar d’habitatge van augmentar el 32% des del 2020 fins al 2022, segons l’empresa d’intermediació financera Grocasa Hipotecas. Per fer la mudança, molts necessiten desfer-se d’un habitatge anterior en propietat. Escollir el millor moment per posar-la a la venda és clau per aconseguir les millors condicions o no arruïnar-se a l’intent. Els aspectes a tenir en compte són múltiples sempre que no hi hagi urgència per fer l’operació. La situació del mercat i la fiscalitat formen part d’aquestes variables que poden marcar l’èxit o el fracàs d’una de les inversions més grans que es realitzen en el transcurs de la vida.
La inflació creixent, les pujades de tipus d’interès per part dels bancs centrals i la crisi energètica creen un escenari ple d’incògnites. I a l’equació s’han d’afegir tots els actors implicats en aquest tipus de situacions, com ara notaries i entitats bancàries, a més de la paperassa corresponent. Per poder aclarir els dubtes i saber quin és el millor full de ruta en aquests casos, ‘actius’ ha preguntat a diversos experts del sector immobiliari i de la compravenda de pisos.
El punt de partida és tindre clara la situació personal. Cal planificar els recursos i els temps segons el conjunt de necessitats i tenir clar per què es vol posar a la venda l’habitatge per comprar després, com detalla José García Montalvo, catedràtic i director del Departament d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra (UPF). Qüestions que poden arribar a causar veritables mals de cap. El fet d’haver trobat la casa ideal, però no poder pagar-la perquè falta un comprador per a la pròpia, o si la casa habitual es ven i encara no hi ha un lloc per mudar-se, pot empènyer l’interessat a comprar o vendre per un preu no desitjat simple necessitat.
Hi haurà descensos de preus de fins al 5% en zones concretes. No és una aturada del sector immobiliari, sinó un ajust lògic
També cal tenir una visió àmplia del mercat que permeti entendre si hi ha una oportunitat que val la pena aprofitar. El cert és que el mercat es troba en un punt d’inflexió després de viure una de les etapes de més creixement en els últims anys per efecte de la crisi sanitària. Els estalvis a l’alça van fer escalar el volum de les compravendes fins als 650.000 immobles el 2022, la xifra més alta des del 2007. Aquest any, en canvi, les compravendes s’estan veient debilitades per la rebaixa del poder adquisitiu de les famílies i l’augment del preu de les hipoteques. En aquest context, segons un estudi realitzat per CaixaBank Research, es preveu un retrocés al nombre de compravendes de fins a les 480.000 .
Ajust “lògic”
Els preus de l’habitatge s‟adapten a aquesta conjuntura. “Hi haurà descensos de preus de fins al 5% en zones concretes. No és una aturada del sector immobiliari, sinó un ajust lògic”, conclou Anna Puigdevall, directora general de l’AIC i tresorera de FIABCI Espanya. Tot i la moderació dels preus, els experts no creuen que aquest sigui motiu suficient per deixar de comprar un habitatge o esperar per vendre.
“El més recomanable és vendre ràpidament i esperar un temps per comprar el següent habitatge, mentre es va negociant, fins que els tipus d’interès hagin baixat”, segons Gonzalo Bernardos, professor i director d’un màster immobiliari a la Universitat de Barcelona (UB). Cal allunyar la idea de comprar ja, segons l’expert, perquè, quan pugen els tipus d’interès, aviat disminueix molt la circulació de diners, cosa que anticipa un moment dolent de l’economia mundial.
D’altra banda, les hipoteques s’encareixen de manera notable. Des que el Banc Central Europeu (BCE) va començar a apujar els tipus d’interès, l’euríbor està escalant a gran velocitat. Concretament, la dada mensual va tancar el març del 2023 al 3,647%, mentre que el 2020 era fins i tot negativa, del -0,3%. Iniciar una hipoteca amb aquestes condicions suposa una barrera important per a la majoria.
El mateix BCE ha constatat que els préstecs hipotecaris “a les llars s’estan moderant a conseqüència de l’enduriment dels criteris de concessió, de l’increment dels costos del finançament i de la confiança reduïda dels consumidors”. María Matos, directora d’estudis i portaveu de Fotocasa, apunta que “no és el moment més favorable per comprar per l’encariment de les hipoteques, però sí per als que no en necessiten”. Per a aquests, pot arribar a ser fins i tot interessant perquè “el comprador té poder de mercat sobre el propietari”. “Hi ha molts pisos en venda i tenen possibilitat d’aconseguir baixades addicionals”, afegeix. Tot i això, el percentatge de compradors que necessiten demanar una hipoteca per comprar un pis ronda el 75%.
Millor temps per vendre
Tot i la moderació dels preus, els experts coincideixen que són temps perfectes per vendre. “Els preus estan en màxims i han tingut els increments més importants en els últims mesos dels últims 20 anys, arribant a gairebé el 10% anual per la pujada de tipus d’interès”, recalca Matos. Tot i que cal tenir en compte que hi ha “menys compradors per la dificultat de l’euríbor”.
‘ACTIUS’
“Els temps de venda s’allargaran i les contraofertes de preu creixeran, per la qual cosa es recomana acudir a un professional per fer la gestió”, explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. Ara, vendre un pis es demora entre 45 i 50 dies, un temps que s’allarga fins als 60 dies cap a finals d’any. A més, a la compra d’un habitatge hi influeix molt el factor enamorament, i un alt component emocional, per això s’aconsella ser racionals a l’hora de pagar un possible sobrepreu.
Definir el pressupost
Tot té temps. Taxar correctament l’habitatge i conèixer la forquilla de preus de venda del barri concret on està ubicada ha de ser prioritari. I saber que, fins i tot quan el preu s’adapta a les condicions de mercat, hi ha un marge de negociació. A continuació s’ha de definir el pressupost per a la compra –amb un preu màxim– i començar a buscar la llar que es desitja. Quan ja hi ha un comprador, es fa un contracte d’arres per reservar l’habitatge i ja només queda gestionar el finançament necessari. “Sempre cal demanar assessorament en fer una compravenda per assegurar-nos que l’immoble està en condicions, lliure de càrregues i derrames pendents, i perquè l’expert ens guiï en el procés. La majoria de clients no tenen formació financera”, afegeix Matos.
Dues possibilitats
Un altre dels principals dubtes que poden sorgir a algú que vulgui fer una compravenda de reposició -com s’anomena vendre una casa per comprar-ne una altra- és si podrà accedir a una hipoteca sense haver venut l’anterior. El més habitual és utilitzar els diners de la venda per saldar el deute, per la qual cosa es pot sol·licitar al banc un certificat de deute pendent. Una altra alternativa és fer una hipoteca pont, un préstec que permet canviar de casa sense haver venut l’anterior i sense aportar nous estalvis. Un cop trobat el comprador, es cancel·la el deute, s’allibera l’antic immoble i comença a pagar les quotes de la nova hipoteca. Els experts alerten que, en qualsevol cas, la compravenda de reposició no és senzilla i implica riscos financers, tenint en compte els costos addicionals, a més dels temps i la contractació d’una hipoteca nova.
Però no tot són problemes. També hi ha avantatges a l’hora de saldar el deute amb Hisenda. Si bé els propietaris que han venut el seu habitatge durant el curs de l’any han d’incloure l’operació a la declaració, els que hagin transmès el seu habitatge habitual es poden beneficiar de l’exempció per reinversió. Això suposa estalviar-se l’impost sobre la renda física (IRPF) quan es compleixin certs requisits. El requisit més important és que tant l’habitatge que es ven com el que s’adquireix “constitueixin el domicili habitual del contribuent”, com explica Bernardos. A més, “quan et canvies de pis tens dos anys per comprar-ne un altre per poder beneficiar-te de l’exempció”, afegeix el professor. També poden aprofitar-la els més grans de 65 anys.
Qüestió de despeses
Cal reinvertir tots els diners de la venda en l’adquisició del nou habitatge per estar exempt de pagar la totalitat de l’IRPF. Encara que, si només se n’utilitza una part per a la compra, el venedor està exempt de pagar la part proporcional a l’import reinvertit. “La fiscalitat sempre depèn del perfil i d’on s’efectua l’operació. No és el mateix comprar un habitatge de segona mà que d’obra nova, ni a Catalunya que a altres comunitats autònomes”, aclareix Bermúdez.
A més dels aspectes tributaris, l’interessat en aquest tipus de transaccions ha de tenir en compte totes les despeses que comporten. A banda de l’impost a la compravenda, hi ha la plusvàlua municipal, les despeses derivades d’una possible liquidació de la hipoteca, la comissió immobiliària, taxes del notari, les despeses de mudança i les despeses de l’escriptura de compravenda, així com les reformes al nou habitatge, si són necessàries. Per això, es recomana crear un matalàs econòmic per cobrir-se en el cas que sorgeixi un problema.