Les ‘family offices’ agafen el relleu dels fons en la inversió hotelera
El bon moment que passa el turisme a Espanya, amb rècord d’afluència i d’ingressos, es reflecteix també en l’atractiu dels seus actius immobiliaris i en un canvi de tendència entre els potencials compradors. El gran fons oportunista, que va protagonitzar el sector després de la pandèmia, quan la inactivitat de l’Estat d’alarma va fomentar les vendes d’immobles, deixa ara pas als patrimonis familiars o family offices (com es coneixen en l’argot del sector), que busquen inversions amb poc risc en uns establiments que són ara més cars.
“Estem en una segona ronda. El comprador ja no és el gran fons oportunista, sinó una família que busca un actiu amb rendibilitat a llarg termini”, explica el soci codirector de la divisió hotelera de Cushman & Wakefield, Bruno Hallé. L’empenta turística i l’inici del camí a la baixa dels tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) impulsen l’atractiu dels que busquen una inversió amb esperit de permanència i amb rendibilitats que ja no seran de doble dígit, com després de la pandèmia.
L’oferta actual es concentra en hotels amb preus alts, que han sigut reposicionats en els últims anys cap a segments més grans, i carteres propietat de fons a qui se’ls acaba el termini d’obtenir les rendibilitats previstes, que en el seu cas sol estar marcat per períodes d’entre 3 i 7 anys de durada, per la qual cosa les operacions del 2019 comencen a arribar a la seva fi. I això és, precisament, el que interessa als patrimonis familiars, que fins ara es fixaven en sectors, a priori, més segurs, com les oficines o el retail.
“Amb la caiguda del teletreball i l’evolució del comerç online, moltes famílies han preferit complementar les seves inversions cap als hotels amb el focus en el centre de la ciutat i gestionats per cadenes conegudes”, explica el director d’hotels a Iberia de la consultora immobiliària CBRE, Jorge Ruiz. Així ho constata també l’informe del primer semestre del 2024 de Colliers, segons el qual, per primera vegada en els últims anys, el volum d’inversió destinat al segment urbà (53%) ha superat el vacacional (47%).
En concret, busquen hotels que estiguin ben situats, amb quatre o cinc estrelles, que els donin rendibilitats d’entre el 5% i el 6% i en ciutats com Madrid o Barcelona, Sevilla, Màlaga o València perquè el subjacent immobiliari (la possibilitat de transformar l’immoble si en el futur el mercat hoteler va malament) en l’àmbit urbà és més gran que el vacacional. “Tenen un component més robust als cicles econòmics en general”, coincideix el head de Living de BNP Paribas Real Estate, Rafael Paredes.
Segons Paredes també comencen a tenir empenta els hotels budget, que són establiments “amb ubicacions no tan bones i preus significativament més baixos”, com les marques B&B o Travel Lodge. “El mercat d’hotels budget a Espanya encara té recorregut”, afegeix.