Blog

Los precios de la vivienda han iniciado un nuevo ciclo alcista impulsados por un aumento de la demanda de compra por la próxima bajada de tipos de interés, la fortaleza del mercado laboral, la llegada de inmigrantes y las tendencias sociales que reducen el número de miembros de los hogares, según explicaron ayer los directivos de Tecnocasa, la mayor red inmobiliaria de España y José García Montalvo, catedrático de economía de la UPF.

“En el primer semestre los precios han subido un 6,2% de media en nuestra red en España, con alzas más fuerte en Sevilla (9,7%), Valencia (8,56%) o Madrid (6,58%) y algo más moderadas en Barcelona (4,8%)” señaló Lázaro Cubero, director de análisis de la red, que destacó que es la primera vez en muchos años que el aumento supera el IPC.

Según el Informe sobre el mercado de la Vivienda, que elaboran la inmobiliaria y la UPF desde 2004, analizando los precios de las transacciones en las que interviene, el precio medio de venta en España ha sido de 2.727 euros/m2 en el primer semestre, el nivel mismo de 2008 o 2004, y un 22% por debajo del máximo, que alcanzó en el segundo semestre de 2006. Esta cifra esconde sin embargo variaciones locales, con grandes aumentos en las zonas donde se concentra la actividad económica y la población: todo el eje mediterráneo, Madrid, Ibiza, Palma de Mallorca y Canarias, según José García Montalvo.

Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa, recordó que, en cambio, los precios que recoge el INE están ya por encima de los que había en el máximo del anterior ciclo, y esto ha llevado a pensar que tal vez estemos de nuevo en una situación de burbuja. A su juicio, sin embargo, “todos los indicadores demuestran que no hay síntomas” de ello, sino de un mercado con poca oferta de vivienda y mucho interés de compra. “Si la vivienda ha resistido el ciclo de subida de tipos de interés sin bajar de precio, cuando teóricamente había de haber bajado hasta el 30%, podemos prever que las subidas se acelerarán cuando efectivamente bajen los tipos”, advirtió García-Montalvo.

Boarini explicó que en 2023 en España se vendieron 638.000 viviendas, 200.000 menos que en 2007 y apenas 60.000 de obra nueva cuando entonces eran prácticamente la mitad del mercado. Además, las condiciones de financiación son mucho más estrictas, con hipotecas que cubren apenas el 69% del valor de la vivienda, cuotas que suponen un 30% de los ingresos del solicitante (en 2007 llegaron a rondar el 60%) y una duración media de 28 años. El 83% de quienes consiguen una hipoteca tienen contrato indefinido, frente a la situación del boom, cuando eran solo el 55%.

En este periodo, explicó García Montalvo, el parque inmobiliario ha sumado casi 3 millones de viviendas, pero de ellas solo 1,8 millones son viviendas principales, mientras que el resto son segundas residencias. Y aunque los precios según el INE hayan superado los máximos de 2008, “la inflación acumulada es del 39%, por lo que en términos reales la vivienda media es más barata”.

El catedrático señaló que la subida se ha producido por el encarecimiento de la vivienda nueva (un 30% más cara que en 2008 según el INE) y que su subida se mantendrá porque los costes de construcción han subido un 38% y en el futuro tendrá más facilidades de financiación por parte de los bancos por ser más eficiente energéticamente, lo que aún impulsará más su precio.

“No es un fenómeno exclusivo de España, sino que está pasando en las grandes ciudades de todos los países –explicó García Montalvo. Aquí el Banco de España ha cifrado en 600.000 el déficit de viviendas, pero esa cifra se va ampliando. El cuello de botella es la escasa construcción de vivienda: una oferta que no crece al ritmo de la demanda”.

“Hay una enorme presión compradora, sobre todo en Madrid –reconoció Cubero. Cuando se pone a la venta un piso a precio de mercado se vende en apenas una semana. Y los propietarios aceptan muy poco ajuste de precios”. Además, explicó Boarini, “ya no hay expectativas de bajadas de precios y eso ya es un factor alcista, porque antes algunos compradores se esperaban a ver si bajaban los precios”. Según los datos de Tecnocasa, en Barcelona el 62,9% de los compradores de vivienda son españoles, frente a un 22,6% que son extranjeros comunitarios y un 14,8% que son extranjeros extracomunitarios. El 58,6%, además, son varones.

García Montalvo explicó que a la carestía de la vivienda se suma la del alquiler. “Ya no es solo que el alquiler sea caro, sino que no hay pisos”, explicó. En el mismo sentido Cubero señaló que las oficinas de la inmobiliaria tienen listas de espera de familias que buscan piso, a las que se ofrecen lo que entra, de manera que muchos no llegan ni a publicarse en los portales de internet.

“Ya advertimos hace un año que la ley de Vivienda iba a sacar del mercado más de 100.000 viviendas, por la inseguridad jurídica que ha introducido”, señaló Cubero. En las oficinas de la inmobiliaria, los pisos disponibles para alquilar han caído este año un 23,6% respecto al año pasado y un 28,5% respecto a 2022, mientras que en Barcelona la caída ha sido del 37,4% respecto a 2023 y del 51,4% respecto a 2022.

En la ciudad de Barcelona son ya amplia mayoría los inquilinos extranjeros: el 38,7% son comunitarios, el 21,8% extracomunitarios frente a solo el 39,4% de inquilinos españoles. “En los barrios más cotizados los expats o profesionales generalmente europeos quienes se quedan las viviendas, porque tienen más poder adquisitivo. Mientras que en los barrios más populares y con peores condiciones, los hijos de los residentes se van buscando entornos mejores y son los inmigrantes quienes alquilan e incluso compran, creando autenticas comunidades de miles de personas”, señaló.

Cubero señaló que los datos de la inmobiliaria señalan que no hay pisos vacíos, más allá de los procedentes de herencias o de la rotación de los ocupantes. Así, en el conjunto de España, en el 78% de los pisos que se alquilan el anterior inquilino o el propietario vivía en el inmueble en los días previos, un porcentaje que en Barcelona alcanza el 79,3%. “Con las rentas por encima de los 1.000 euros al mes, para el propietario el coste de oportunidad de tener un piso vacío es muy alto”, recordó García Montalvo.

El catedrático se mostró también escéptico con la capacidad que pueda tener la supresión de las licencias turísticas, anunciada por el alcalde Jaume Collboni, de bajar las rentas. “Los pocos precedentes que ha en otros países, como en algunas localidades de la zona de Los Ángeles, apenas redujeron en un 2% los precios, tanto de venta como de alquiler”, aseguró.