El Banc d’Espanya preveu que el preu de l’habitatge creixerà entre el 0% i el 6%
Diari de Girona. El supervisor espera que es produeixi un «aterratge suau» que ajudi a moderar els «senyals de desequilibri» que ofereix el mercat.
La desacceleració de les pujades del preu de l’habitatge que va començar el segon trimestre de l’any passat continuarà a mig termini. Així ho preveu el Banc d’Espanya, els economistes del qual consideren raonable pensar que aquests preus s’incrementaran entre el 0% i el 6% en els propers trimestres, afectats per una demanda que es veurà pressionada per l’accelerada pujada dels tipus d’interès per combatre la inflació. Un «aterratge suau» que hauria de permetre corregir la «petita sobrevaloració» que s’ha anat produint des del 2020, segons va apuntar recentment el director d’estabilitat financera de l’organisme, Ángel Estrada.
Després de l’esclat de la bombolla immobiliària, l’habitatge es va abaratir de forma abrupta fins a caure un 37% entre el 2007 i el 2013. A principis del 2014 va iniciar una tendència alcista, que va començar a moderar el ritme el 2019 i es va desaccelerar de manera pronunciada amb l’arribada del coronavirus. Tot i això, després d’encarir-se només un 0,9% el primer trimestre del 2021, la reobertura de l’economia i el consegüent desguàs de la demanda embassada durant el confinament va fer que la pujada dels preus es tornés a accelerar fins a marcar un pic del 8,5% entre el gener i el març de l’any passat.
Des de llavors ha registrat una «desacceleració significativa»: entre l’octubre i el desembre l’increment va ser del 5,5% i el Banc d’Espanya estima que ha seguit en la mateixa línia durant el primer trimestre del 2023. També el nombre de compravendes d’habitatges i de noves hipoteques es va frenar «notablement» la segona meitat de l’any passat. De fet, més que els preus, que evolucionen de manera més moderada per la «persistència de certa debilitat» de l’oferta. «Aquest fre de l’activitat al mercat de l’habitatge estaria influït per la pèrdua de poder adquisitiu de les llars, l’elevada incertesa i l’enduriment progressiu de les condicions de finançament del crèdit hipotecari», va apuntar el Banc d’Espanya en el seu informe recent d’estabilitat financera.
En aquest informe, la institució governada per Pablo Hernández de Cos va advertir que la relació entre els preus de l’habitatge i la renda de les llars «se situa en nivells relativament elevats i manté una tendència ascendent des del 2014». En un altre document recent, el seu informe anual també va alertar que «s’aprecia una vulnerabilitat especial en les condicions d’accés a l’habitatge, que s’han endurit els últims anys, tant a l’habitatge en propietat com al de lloguer». Així, les famílies propietàries han baixat del 83% el 2011 al 74% el 2020, mentre que en els menors de 35 anys el descens ha estat del 69% al 36%.
Encara que aquest problema està lligat també a factors com el mercat laboral, els criteris de concessió d’hipoteques i l’oferta de pisos, la moderació dels preus podria suposar una notícia positiva, ja que contribuirà a que la «petita» sobrevaloració que s’observa a l’habitatge es moderi fins a mantenir-se positiu però proper a zero en els propers trimestres. «Al tancament del 2022, els indicadors de desequilibri de preus al mercat de l’habitatge es mantenien en valors positius, encara que propers al nivell d’equilibri, fonamentalment a causa de la pujada dels preus de l’habitatge i, sobretot, de la caiguda de la renda real disponible de les llars. És esperable que l’enduriment de les condicions de finançament moderi aquests senyals de desequilibri els propers trimestres», apuntava l’informe d’estabilitat.
Sobrevaloració moderada
Així, el supervisor calcula una sobrevaloració mitjana del 5,23% al tancament de l’any passat, amb un mínim del 3,71% i un màxim del 7,92%. Les estimacions inclouen un interval perquè es basen en quatre mètodes de valoració diferents, que tenen en compte factors com la renda de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, o l’evolució passada dels preus. Segons els seus càlculs, a mesura que l’impacte de les pujades de tipus es vagi traslladant a l’economia (cada alça triga fins a 24 mesos a desplegar tots els efectes), és esperable que «s’observi una moderació més gran en el mercat immobiliari, cosa que podria dissipar els senyals de desequilibri que hi ha actualment». És a dir, que preveu que la demanda es moderi pel fet que el crèdit serà més car, cosa que hauria de reduir els preus.
El Banc Central Europeu (BCE), per la seva banda, observa símptomes de sobrevaloració a Espanya des del primer trimestre del 2017, si bé considerablement inferior a la mitjana europea i molt lluny del 40% del pic de la bombolla el 2007. La institució la calcula entre l’1% i el 13% al tancament del setembre, davant una mitjana de la zona euro d’entre l’1% i el 27%. Les dades són diferents de les del Banc d’Espanya perquè utilitza quatre mètodes de valoració diferents.
Del gener al març es va seguir la línia de l’increment del 5,5% que es va registrar a finals de l’any passat.