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Hosteltur. El volumen de inversión inmobiliaria en el segmento de hoteles hasta julio ha alcanzado los 1.900 millones de euros y se espera que hasta diciembre sume 600 millones más, hasta llegar a los 2.500 millones en 2021. Y junto a esta inversión existe un pipeline de operaciones valoradas en 1.900 millones. No obstante, en cuanto a segmentos, el inversor se está centrando en el 4-5 estrellas y vacacional, mientras que está dejando de lado la demanda creciente en perfiles urbanos y vacacionales de bajo coste, como los campings y hostels. Así lo puso de relieve ayer Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions en la firma de servicios profesionales EY, durante la presentación del Estudio ‘The Hotel Property Telescope- Islas Baleares’, en la que también participaron, Javier Águila, presidente de Apple Leisure Group (ALG) Europa, Raúl González, CEO para la zona EMEA de Barceló Hotel Group, Óscar de Navas, director General de Freo Group España, Borja Buades, Head Project Finance-Real Estate de BBVA y Álvaro Monreal, senior manager en el área de Strategy and Transactions y Real Estate de EY. “Inversor y promotor no están leyendo bien la situación. Esta demanda de perfil medio-medio bajo, lo que es el low cost, está creciendo exponencialmente”, destacó.Así, llamó a tener en cuenta a esa gente joven “que quiere estar en el centro, pero no está dispuesta a pagar los ADR de las grandes marcas. Eso está creciendo mucho y es una necesidad que hay que atender”, defendió García-Mateo, que señaló que en la consultora ya cuentan con muchos socios explorando la posibilidad de crecer en plataformas de hostels urbanos.

En este sentido, incidió en que esta tendencia se está dando también en el área vacacional, algo que ha acelerado la pandemia.

“El segmento de low cost del producto outdoor, los campings, en Francia está atravesando la segunda ronda en la que los inversores están ganando mucho dinero desarrollando suelo no urbanizable para construir bungalows y darles dotaciones como piscinas, clubs de tenis, campos de fútbol o supermercados, explotarlo con una marca única y ponerlo a competir con el producto vacacional de coste más bajo”, explicó.

Por otro lado, señaló que si bien el mercado de capitales la actividad se está yendo de Europa a EEUU, dentro de Europa en España el peso de la actividad transaccional es ya un 21% frente al 2-6% del que se venía y señaló que la tendencia es la revalorización de los hoteles. “Hay apetito y comprar no está siendo fácil para los inversores”, constató.

En esta línea, señaló que de ese pipeline de operaciones valoradas en 1.900 millones, un 55% están en las islas y un 20% de ellas en Baleares, y de estas el 90% tienen perfil de necesidad alta de reposicionamiento. “Ese pipeline es un producto que no tiene un componente institucional alto y eso es algo que a los inversores no les termina de gustar mucho”, detalló

Precisamente, Raúl González, “un pionero en la institucionalización con Azora y Blackstone”, como le definió García-Mateo, confirmó el interés en la compra de activos para mejorar y reposicionar. “Está habiendo un cierto efecto imitación donde hay bastantes jugadores intentando repetir esa operación”, sostuvo el CEO de Barceló, que apuntó a la profesionalización de los operadores para buscar otras alternativas a ese modelo.

“Si todos los inversores están con el mismo modelo de operación, intentando replicar el ‘compro, invierto capex, cambio la gestión y cuando está bonito lo vendo’ al final se recalienta y la rentabilidad es baja”, advirtió González, que recordó que tras llegar Barceló a un acuerdo con Azora y ambos pasaron a ser accionistas y comprar juntos “lo que se vio de inmediato es que se replicaba esa operación”.

Sofisticación

Por su parte, Águila incidió que para que pueda haber institucionalización debe haber sofisticación y recordó que cuando se iniciaba su proyecto el 77% de hoteles en España lo gestionaba la propiedad. “Esa fue la oportunidad que vimos como grupo incipiente”, destacó, aludiendo a los problemas de sucesión y deuda de los hoteles, “aunque por suerte la demanda funcionaba”.

“Si somos capaces de crear un modelo de gestión sofisticado y pensado para ese inversor nos hacen un hueco”, apuntó el directivo de ALG, que señaló que no habrá más institucionalización en la inversión si no hay operadores que apuestan por el asset light y empujan en ese campo. Al respecto, destacó que ese 77% de propietarios es ahora un 15% inferior “y esa es la tendencia mundial”.

Por su parte, desde el punto de vista del inversor De Navas apuntó que se está produciendo “mucha transacción core y en activos muy seguros”, esos a los que antes de la COVID era difícil acceder e informó de que lo que más preocupa de España a los inversores es la “falta de transparencia”, ya que trabajan con socios de EEUU, “donde la calidad de la información es mejor”.

“Hay pocas ganas de ser transparentes por miedo. Existe una tendencia a mentir por en datos como la ocupación o el precio, cuando en EEUU tenemos la información diaria de cuánto se vendió el día anterior”, coincidió González.

Financiación

En cuanto a la financiación, Buades reconoció que durante la pandemia se cerró la puerta a nuevas operaciones, si bien poco a poco ese apetito nulo se consiguió ir venciendo y aludió a la primera operación con la que se empezó a abrir el grupo: la venta del hotel Formentor por Barceló para convertirlo en un Four Seasons. “Fue una financiación puente para la adquisición. La banca tenía apetito cero, pero tras esa operación y otras que nos llegaron poco a poco fue abriendo la mente a escuchar oportunidades excepcionales”, explicó.

En cuanto al riesgo que supone Baleares para la inversión, incidió en que pese a su dependencia de la estacionalidad y la conectividad “sigue siendo un destino preferente a la hora de financiar, de lo mejor que se puede presentar al departamento de riesgos” y destacó que lo que se busca especialmente, es precisamente es proceso de mejora de activos y de reposicionarlos en aras de elevar el poder adquisitivo de los clientes.