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Para Christie & Co “la mejoría de los indicadores y las condiciones esperadas del mercado hacen pensar en otro año histórico de inversión hotelera”, tras un 2021 que ha marcado “la definitiva institucionalización del sector hotelero como producto de inversión internacional”. La venta de activos para fortalecer balances de forma rápida, lo que provocará una intensificación de las operaciones de sale & leaseback, y una creciente actividad de establecimientos libres de operador, moverán el mercado.

El pasado año, según indican fuentes de Christie & Co, “será recordado como el del comienzo de la recuperación del turismo, el crecimiento de la inversión hotelera, la vuelta de las transacciones de cartera y de las transacciones prime a precios récord por habitación”. Y para 2022 “las previsiones de generación de caja de los operadores son superiores a las del pasado ejercicio, lo que comenzará a aliviar de forma definitiva la situación estresada de muchos hoteleros”.

Sin embargo, como recalcan las mismas fuentes, “se espera que muchos hoteleros y operadores, sobre todo de tamaño medio, piensen en la venta de alguno de sus activos como fórmula para fortalecer los balances de forma rápida y no dudamos de que, en no pocas ocasiones, la banca empuje este fortalecimiento acelerado”.

“Cabe esperar que la fuerte actividad de sale & leaseback de 2021 se prolongue e intensifique este año, no sólo en el segmento prime del mercado como en el pasado ejercicio, sino también en segmentos inferiores y en destinos vacacionales”, según apuntan desde Christie & Co

En la consultora igualmente anticipan más operaciones de “activos libres de operador, sobre todo aquellos con una importante necesidad de Capex (inversión en activos productivos) y con posibilidades de cambio de marca o reposicionamiento. En el primer trimestre de 2022 ya se han cerrado muchas operaciones arrastradas del año pasado, algunas ralentizadas por la pandemia, lo que anticipa una fuerte actividad inversora para el resto del año, sobre todo en la segunda mitad”.

La liquidez disponible, como subrayan desde la consultora, “está en niveles nunca vistos anteriormente y el apetito por todo tipo de activos hoteleros, desde económicos al lujo, y en todos los destinos, urbanos y vacacionales, nunca ha sido tan grande. Las bajas rentabilidades proporcionadas por otros sectores inmobiliarios y por otros destinos europeos han convertido al sector turístico español en uno de los objetivos de inversión inmobiliaria prioritarios de la comunidad inversora internacional”.

Ya en 2021, según añaden las mismas fuentes, “la propia competencia entre inversores elevó los precios de venta en los procesos intermediados de forma ordenada y mucha liquidez sigue frustrada a la espera de encontrar oportunidades. Así, si en 2021 no se vieron descuentos significativos, nada hace pensar que este año 2022 deban empezar a darse. Por otro lado, la anticipada recuperación de los resultados operativos y la previsible extensión de ICO y ERTE, además de los préstamos de la SEPI, atenuarán la presión sobre la necesidad de venta”.

Del mismo modo, agregan, “el regreso de la banca tradicional a la financiación turística y el abaratamiento de la deuda alternativa están contribuyendo ya y ayudarán en los próximos meses a los inversores a obtener sus rentabilidades objetivo, reduciendo la presión sobre los precios de venta y facilitando el encuentro entre comprador y vendedor”.

Consolidación del sector

En 2021 también se empezó a hablar, como reconocen en Christie & Co, de “operaciones corporativas en el sector hotelero español y es de esperar que éstas lleguen en 2022. La disponibilidad de capital, el estrés financiero en algunos operadores, el cambio generacional en otros, así como la predisposición de la banca, parecen un caldo de cultivo adecuado para este tipo de operaciones, abriéndose con ello un ciclo de consolidación entre los actores del mercado”.

En el primer cuatrimestre del año la inversión en transacciones hoteleras ha alcanzado los 1.051 millones de euros, con un precio medio por habitación de 170.000 euros, como muestran los datos de Christie & Co.

Asimismo en 2021, según confirman desde la consultora, “se incrementó el número de transacciones intermediadas y se espera que esta tendencia continúe en 2022 y a futuro, por el perfil internacional del inversor, muy profesionalizado y con fuertes exigencias de información y transparencia”.

En definitiva, concluyen las mismas fuentes, “todo hace pensar que en 2022 se repetirán, o incluso superarán, los niveles de inversión alcanzados en 2021, consolidando el mercado hotelero español como producto de inversión internacional a la altura de los sectores británico y alemán, tradicionalmente líderes en Europa”.

“2022 será otro año de intensa actividad inversora en el sector hotelero para todos los actores, en todos los segmentos y tipologías de producto, con posibles operaciones corporativas y una creciente institucionalización de la actividad. La agilidad en la toma de decisiones, la flexibilidad en las exigencias y la creatividad en la generación de valor determinarán a los actores de mayor éxito”, según Íñigo Cumella, responsable de Inversión de Christie & Co para España y Portugal.