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Entre compras de hoteles existentes, edificios para la reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros, Colliers International tiene contabilizadas 52 operaciones, que se traducen en 7.333 habitaciones en el primer semestre del 2021, por lo que “parece quedar atrás la extraordinaria ralentización de la inversión acontecida en 2020”, año en el que la inversión tuvo una contracción del 62%.

Las cifras de España contrastan con países como Alemania, Países Bajos o Reino Unido, donde los niveles de inversión todavía está en los mínimos.

Según explica Laura Hernando, Managing Director de la División de Hoteles de Colliers, “en el mercado de inversión hotelera en España se ha producido la combinación de distintos elementos que han conformado la tormenta perfecta”.”La existencia de unos niveles de liquidez disponible históricamente altos, se han unido la gran presión de los fondos por invertir después de 15 meses de sequía y a la absoluta necesidad de muchas cadenas hoteleras de desinvertir activos, como vía de cubrir el significativo bache de liquidez generado por el impacto de la Covid”

Si bien la inversión ha comenzado a activarse, estos movimientos se producen en un contexto “de limitada disponibilidad de financiación para adquisiciones, lo cual hace prever que la actividad inversora se multiplicará a medida que la financiación empiece a fluir”.

Colliers International había anticipado que la inversión hotelera 2021 en España estaría orientada hacia el segmento vacacional y activos de mayor calidad, como publicaba HOSTELTUR. Y es lo que efectivamente ha ocurrido: el 60% de la inversión de los seis primeros meses se concentró en dicho segmento. El restante 40% corresponde al urbano, en activos ubicados en zonas eminentemente turísticas.

Las operaciones las protagonizan principalmente los activos vacacionales porque los inversores internacionales creen que el mercado hotelero destinado al ocio se recuperará mucho antes que el ligado al business.

¿Quién vende y quién compra?

A diferencia de la estrategia asset light que siguen las cadenas hoteleras internacionales, en España buena parte de la planta hotelera, sobre todo la vacacional, es propiedad de las cadenas, aunque poco a poco su estrategia se va balanceando y un ejemplo claro es el de Meliá Hotels International.

La consultora explica que por esta estructura de propiedad que se da en España, “los protagonistas absolutos desde el punto de vista vendedor son las cadenas hoteleras quienes, debido al enorme bache de liquidez que han sufrido en los últimos 15 meses, han tenido que activar la venta de hoteles como vía para captar recursos”.

En cuanto a los compradores, en el primer semestre ha predominado el inversor Core, es decir los fondos de inversión altamente especializados en el negocio. Como ejemplo valen la reciente adquisición por 125,5 millones de euros del NH Collection Calderón de Barcelona por parte de LaSalle Investment; Bankinter haciéndose con un portfolio de ocho hoteles propiedad de Meliá Hotels International, o la compra del Edition Madrid por 220 millones por parte de Archer Capital, un acuerdo firmado en 2020.

La consulta remarca que en estas operaciones los denominadores comunes han sido la elevada calidad de los activos y las yields “excepcionalmente” bajas a las que se han realizado.