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La pandemia de coronavirus en 2020 echó por tierra los planes de inversión hotelera en España, que los últimos años registraba cifras récord. El año pasado, el volumen total de inversión fue de 1.211 millones de euros, lo que supone un descenso del 25% respecto al volumen de inversión directa del ejercicio anterior, según un informe de BNP Paribas. Esta cifra del segmento hotelero supone el 13% de la inversión total de activos inmobiliarios registrada el año pasado.

A pesar de la caída de este volumen de inversión, el sector hotelero sigue manteniendo la cuota de los últimos dos años registrados en España y sigue siendo atractivo a pesar del momento que nos encontramos, según BNP.

Esta caída en el sector hotelero arranca en el segundo trimestre con las medidas de confinamiento donde se registraron datos similares a la crisis de 2012 con un volumen de 55 millones de euros. En contrapartida, el último trimestre del año se cierra con números similares de operaciones al inicio del 2020, aún sin la crisis posterior, lo que podría hacer prever una posible recuperación sostenida a lo largo de 2021.

Si se analiza la distribución de la inversión, el 30% de las operaciones se han producido en transacciones de 12 hoteles recogidos en cinco carteras, sumando un total de 230 millones de euros, entre las que destaca la compra de cuatro activos por parte de Swiss Life AM por valor de 50 millones de euros.

El 70% restante se ha llevado a cabo en operaciones de activos individuales, por un volumen de 981 millones de euros, repartidos en 27 operaciones.

Además, si durante el año 2019 destacó la gran actividad de inversión directa por parte de las cadenas hoteleras, durante 2020 destacan los fondos de inversión como los protagonistas de los grandes movimientos del mercado, con una cuota superior al 50%.

En este punto, el capital nacional se redujo al entorno del 20%, cayendo más de la mitad en comparación con 2019, y destaca la entrada del inversor suizo con la compra de la cartera de Elaia Investment por parte de Swiss Life.

Una de las operaciones de inversión que ha marcado el 2020 ha sido la adquisición del Hotel Formentor, hasta entonces del grupo Barceló, por parte del fondo andorrano Emin Capital, fijando la transacción en un volumen de 165 millones de euros y 100 habitaciones.

La operación pone de manifiesto la elevada actividad en el mercado hotelero vacacional durante este año, que prevé recuperarse en la época estival en paralelo a la recuperación del sector turístico.

Por su parte, en cuanto a hoteles urbanos, destaca la venta del hotel Nobu Barcelona por parte de Selenta Group.

Focos de inversión

Si se analiza cuáles son los mayores focos de inversión a nivel territorial, este 2020 se ha diversificado entre cuatro grandes regiones. Destacan entre ellas las islas Baleares que acapara un 30% del volumen total con 368 millones de euros. Madrid, Cataluña y Canarias, con un 20% de cuota de mercado cada una y un volumen de más de 230 millones respectivamente. Madrid, que ocupaba el podio del año 2019 con 10 operaciones firmadas baja con solo cuatro operaciones pero registrando la mayor transacción del año con Edition Madrid. Sube Cataluña, con un aumento del 15% con respecto el ejercicio anterior, mientras que la Comunidad valenciana desciende hasta el 3% quedando detrás de Andalucía, que se mantiene en niveles estables. Este descenso no es más que un claro ejemplo de la tendencia marcada durante este año y la menor inversión en hoteles urbanos. Así, el crecimiento en las islas Canarias y Baleares no hace más que reafirmar las previsiones de recuperación en el sector turístico vacacional para este año 2021 con un volumen de 609,50 millones de euros y la mitad de las transacciones, dejando prever cuál es la tendencia que gobernará en 2021.

Previsiones

De cara a este 2021, la reactivación en los desplazamientos y viajes de ocio, sumado a la extensa cartera de hoteles con capacidad de revalorización, hacen que fondos internacionales centren su atención en el territorio nacional. Como muestra de ello, en 2020, dos de las operaciones más destacadas reflejan dos estrategias de este segmento: la compra en las Islas Baleares del Hotel Royal Hideway Formentor, y el porfolio de Gema Hoteles que agrupa tres hoteles en Tenerife. Como factores clave que predicen la recuperación del sector, en opinión de BNP, destaca la apertura del turismo el segundo semestre de este año, la readaptabilidad del sector hotelero urbano a las nuevas tendencias y nuevos nichos de mercado, el sector vacacional como eje principal de la inversión hotelera, la necesidad de viajar junto al incremento de la tasa de ahorro.