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“La tendencia es claramente ascendente, siendo previsible una continuidad de este comportamiento a lo largo de los próximos años”, indican los registradores, que desde el año pasado cuantifican y hacen seguimiento de las compraventas de nuda propiedad, aquellas en las que el propietario no tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda, ya que es otra persona la que dispone del usufructo. Los motivos que impulsan el crecimiento de este tipo de tenencia son varios.

El primero tiene que ver, como señala la corporación en su último informe anual, con el alargamiento de la esperanza de vida, lo que conlleva un aumento de las necesidades de recursos económicos, sobre todo cuando termina la vida laboral. La manera más habitual de conseguir liquidez es a través del activo que mayor valor suele tener en el patrimonio familiar, la vivienda, ya sea alquilándola, vendiéndola o a través de fórmulas menos habituales como la hipoteca inversa o la nuda propiedad, cada vez más frecuente.

Un caso habitual en el que un propietario se decanta por esta última opción es cuando debe costear gastos extraordinarios de la comunidad, como la colocación de un ascensor. “Hay quien no pueden afrontar estos gastos, puesto que a determinadas edades ya no hay forma de financiarlo, y cuando los hijos no pueden pagarlo, se plantean la nuda propiedad para no perder el uso de la vivienda”, argumenta Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados y autor del libro Protege tu herencia. Otro caso frecuente se da cuando se necesitan ingresos para costear los cuidadosa domicilio del propietario del inmueble, que tras la venta del inmueble será el usufructuario vitalicio.

ROSA SALVADOR

Otro motivo que explica el auge de este tipo de tenencia es el interés de inversores por esperar unos años antes de poder utilizar el inmueble, poder venderlo y conseguir una plusvalía, puesto que la adquisición de una nuda propiedad se hace a un precio inferior al de mercado. “Normalmente son inversores institucionales, con músculo financiero y que esperan ganar dinero con este tipo de operaciones especulativas”, explica Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili (URiV).

Nasarre no descarta que la recién aprobada nueva ley de Vivienda haya aumentado el apetito inveror por esta tenencia. Una tesis que también sostiene el consultor inmobiliario Eduardo Molet, que argumenta que la nuda propiedad posibilita entrar en un sector considerado “seguro” sin “invertir en alquiler convencional”, esquivando así el control de rentas y la regulación específica para grandes tenedores que impone la nueva normativa.

El consultor inmobiliario asegura que el auge de este tipo de operaciones es tan notable que su agencia estima que este año se cierren más del doble que en el anterior. La consecuencia directa es la entrada de nuevos agentes en el sector. “Antes solo comercializábamos este producto tres o cuatro agentes inmobiliarios en toda España. Ahora somos decenas repartidos por todo el territorio, explica Molet.

Descuento significativo

El precio de adquisición de una nuda propiedad es inferior al de mercado

Una de las cuestiones que suelen plantearse tanto comprador como vendedor es a qué precio se debe transmitir una nuda propiedad. “El descuento depende de cada casuística, así como de la edad y el estado de salud del usufructuario de la vivienda”, dilucida Marín. Es decir, dependerá de lo que acuerden las dos partes. “Por ejemplo, hay vendedores que el dinero que reciben de la nuda propiedad lo invierte en el inmueble [por ejemplo, para adaptarlo a una persona con discapacidad], y esto también tiene que quedar reflejado en el contrato”, expone. Asimismo, el especialista recomienda que la transacción se realice preferentemente entre familiares. “Siempre exploro esa posibilidad, aunque casi nunca se puede”, reconoce.

En todo caso, explica que nunca aconsejaría una compra de estas características a un particular con un pequeño patrimonio. La principal razón es que, aunque el precio de adquisición sea más reducido, la operación conlleva hacer un gran desembolso sin la certeza de cuántos años tardará en poderse comenzar a rentabilizar, sobre todo en los casos en los que el usufructo es vitalicio. Aun así, hay que tener en cuenta que una nuda propiedad siempre puede cambiar de manos “sin esperar al fallecimiento del usufructuario”, precisa Molet.

A tener en cuenta

¿Quién asume los gastos de la vivienda y qué impuestos se pagan?

El problema más habitual entre usufructuario y propietario suele surgir a la hora de costear los gastos de la vivienda, según exponen los registradores de la propiedad. Normalmente los ordinarios -suministros y cuota de la comunidad- van a cargo del usufructuario, mientras que los extraordinarios, como por ejemplo derramas por mantenimiento de instalaciones del edificio en el que se encuentra la vivienda, van a cuenta del nudo propietario.

Las transacciones de nuda propiedad se gravan con los mismos impuestos que los de una compra de vivienda corriente. La diferencia radica en que el importe a abonar será menor que si se hubiera comprado a precio de mercado al no poseer el propietario el pleno dominio. Asimismo, el valor a efectos tributarios de este tipo de tenencia, recogido en la ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones  y en su Reglamento, se computa por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes.

Evolución

Incrementos anuales por encima del 20%

Según las estimaciones de Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el volumen de compraventas de nuda propiedad de vivienda ha mantenido subidas anuales superiores al 20% desde mediados del 2021 hasta el cierre del año pasado, coincidiendo con el periodo de esplendor vivido en el sector inmobiliario en la salida de la pandemia. Tras alcanzar más de 6.000 transacciones en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria, el número de compraventas comenzó a descender a principios del 2007. Durante la última década, ha oscilado entre 1.500 y 2.000 operaciones anuales, un dato menor que el de las compraventas tradicionales, que suelen superar el medio millón desde el 2018, a excepción del primer año de la crisis de la covid.