Inversión hotelera 2021: irá al vacacional y a activos de mayor calidad
Hosteltur. Más del 60% de la inversión fue internacional y en destinos como Baleares y Canarias. Entre hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero, en 2020 se invirtieron en el sector 955 millones de euros, un 62% menos respecto al año anterior y cuya caída ha estado en línea con los principales países de Europa, según la Radiografía del Mercado de inversión elaborada por Colliers International. Pese a que no se espera una gran corrección de precios, para este 2021 se prevé una reactivación a partir del segundo semestre, con el foco en el vacacional y en activos de calidad.
Según Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers International, desde el 2015 se venía produciendo un “giro de crecimiento” por el que España se había consolidado como destino para la inversión hotelera, pero el golpe que la pandemia de coronavirus supuso para el turismo provocó una paralización y la cifra invertida fue menor a la de 2014, cuando se consiguieron 1081 millones de euros.
Otro dato que ha destacado es que solamente el 10% del total de la inversión en activos terciarios se dirigió a activos hoteleros, cuando en 2019 había sido el 20%, y eso porque “las transacciones en oficinas han tenido más relevancia”.
El 50% de la inversión se concentró en el cuarto trimestre del 2020, “lo que unido a un pipeline de operaciones ya en curso estimado en 1.450 millones de euros hace visualizar una reactivación de la inversión en 2021”.
En palabras de Miguel Vázquez, Managing Partner de Hoteles de Colliers, en la primera mitad del año los inversores continuarán en situación de “wait & see”, pero sostiene que en el segundo semestre se producirá una “extraordinaria actividad inversora”, porque concluirán tres elementos: “un periodo de ya casi 18 meses de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta; el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos”.
Laura Hernando cree que, al igual que en 2020, la inversión “se dirigirá principalmente al segmento vacacional”, que es donde los inversores internacionales ven mayor oportunidad, entre otras cosas por el liderazgo de España en ese segmento y por las dificultades que están afrontando grupos medianos y pequeños, y la existencia de una amplia planta hotelera susceptible de reposicionamiento y de implementar estrategias value added.
Pese a haber atravesado el peor año de la historia, los expertos de Colliers International, aseguran que en 2021 “no asistiremos a un escenario de transacciones marcadamente distress, es decir en contextos asociados a situaciones de deuda, puesto que los niveles de endeudamiento del sector son significativamente inferiores a los existentes al inicio de la crisis financiera, y los grupos hoteleros están, en su mayoría, más capitalizados como resultado de la bonanza experimentada en los últimos años”.
Justamente porque todavía hay cierto músculo, para Hernando “no habrá una corrección precios de compraventa significativa”; entre un 8 y un 10%, según Miguel Vázques. Lo que creen es que sí se producirá una polarización de las transacciones hacia activos de buena calidad.
“Teniendo en cuenta que los mejores activos para generar liquidez serán los de mayor calidad, y que éstos en muchos casos son estratégicos para la cadena hotelera en posición de vender, es previsible que muchas de las transacciones se estructuren a través de esquemas de Sale & Lease, Sale & Lease back y Sale and Management, manteniendo la cadena la gestión a largo plazo de los hoteles objeto de compraventa. Por tanto anticipamos el retorno importante de operaciones bajo estos esquemas”, agregan desde la consultora.
¿Llegará la concentración?
Dada la atomización del sector hotelero español, para los analistas la concentración es un hecho, pero no será inmediata, aunque el 2021 “podría ser el punto de inicio”.
Para la concentración hotelera habrá que esperar entre 3 y 5 años y se producirá por el desgaste de grupos familiares sin recambio generacional que verán la oportunidad de vender.
“Creemos que se producirá un incremento de las operaciones de naturaleza corporativa (M&A) en los próximos 3 a 5 años”, vaticina Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers y agrega que este tipo de operaciones se producirá en mayor medida a partir del 2022 “motivadas por el desgaste de grupos familiares sin recambio generacional, cuyos fundadores contarán con una motivación especial para vender el 100% de su negocio o fusionarse con proyectos de mayor tamaño tras gestionar esta nueva crisis de COVID y un vez se consolide la recuperación del sector”.
Radiografía 2020
De los 955 millones de euros invertidos en 2020, 273 millones se ejecutaron en el primer trimestre y otros 481 millones en el cuarto. El freno en el segundo y tercer trimestre se explica por la pandemia, ya que “los players pusieron su foco en solucionar sus propios problemas”.
En total se transaccionaron 68 hoteles y 7.228 habitaciones, cifra significativamente menor a los 99 hoteles y 16.314 habitaciones del 2019. A esto se suman otros 14 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
El informe de Colliers muestra que en 2020 se transaccionaron solamente seis carteras hoteleras (23 hoteles y 3.390 habitaciones), por un total de 248 M€, entre las que destaca la adquisición por parte de Swiss Life de un portfolio de hoteles vacacionales propiedad de ELAIA.
El 64% de la inversión fue hacia hoteles vacacionales, segmento que concentró el 96% de los principales portfolios transaccionados. Entre las operaciones más destacadas figura la venta de Nobu Hotel Barcelona a la gestora de fondos ASG por 80 M €; la adquisición del portfolio de Portblue por parte de Stoneweg (Ver: Apple Leisure Group gestionará 4 nuevos hoteles y un Beach Club en Menorca) y la compra del 50% restante de Thomas Cook Hotel Investment por parte de LMEY Investments (Ver: El fondo LMEY se hace con el 100% del brazo inversor de Thomas Cook).
La consultora anticipa que la inversión en el vacacional continuará por las “positivas perspectivas de recuperación del sector una vez concluya la pandemia y las numerosas oportunidades de implementar estrategias de reposicionamiento de activos”
A nivel geográfico, las Islas Baleares y las Islas Canarias fueron las protagonistas de la inversión, con 320 y 140 millones de euros, respectivamente, “concentrando más del 50% del total (460M€) y aumentando su relevancia respecto a 2019, año en el que acapararon el 31%”. Con 151 millones de euros, en 2020 Barcelona superó en un 50% la cifra de Madrid (97M€) y fuera de los cuatro principales destinos “la inversión ha sido mucho menos relevante, destacando Cádiz, Almería y Málaga, que suman un total de 127M€”.
Interés de inversores internacionales
El año pasado alrededor del 64% de la inversión fue internacional, 611 millones, mientras que los inversores nacionales dedicaron 344 millones de euros al mercado hotelero.
Colliers destaca entre los inversores nacionales a Mazabi y Meridia Capital, junto con las cadenas hoteleras como Dreamplace, Catalonia y Alegría, que acaparan la mayor parte de la inversión y agregan que “continua el protagonismo de inversores internacionales de diferente perfil como Emin Capital, Activum SG, LMEY o Blantyre Capital”.