Cae un 42% la inversión hotelera en Barcelona por la COVID
Hosteltur. Barcelona registró en 2020 una inversión hotelera de 153,7 millones en 2020, un 41,7 % menos que el año anterior debido al parón económico provocado por la COVID-19, aunque la caída hubiese sido mucho mayor de no haberse cerrado el último día del año una gran operación, la venta del hotel Nobu a la gestora de fondos ASG por 80 M €.
Los responsables del área hotelera de la promotora y consultora inmobiliaria 3 Capital Real Estate, Juan Gallardo y Roger Serrallonga, explican que, aunque se trata de un importante descenso, como la inversión en el conjunto de España también se ha reducido (no superó los 1.000 millones en 2020, frente a los casi 2.500 millones de 2019), el peso relativo de Barcelona como destino de inversión hotelera ha salido reforzado.
Barcelona registró en 2019 el 11 % de la inversión hotelera del conjunto de España, mientras que en 2020 ese porcentaje ha subido al 15,5 %, con lo que “ha resistido” el envite de la covid-19 mejor que la media de España.
Es importante tener en cuenta que el pasado 31 de diciembre se firmó la operación más importante del año en Barcelona, ya que el grupo Selenta vendió el hotel Nobu, con 259 habitaciones, a la gestora de fondos ASG. Fuentes del mercado cuantificaron en unos 80 millones de euros el precio de la transacción, lo que supone más de la mitad de la inversión hotelera de todo el año en la ciudad.
Cabe recordar que Barcelona mantiene su atractivo para la inversión, según la gestora ASG y los responsables del área hotelera de 3 Capital aseguran que a principios de año las previsiones eran “muy optimistas” y todo hacía prever que 2020 iba a ser un gran año de inversión hotelera, pero la irrupción de la pandemia paralizó la expansión de muchas cadenas y ralentizó los proyectos.
Según Gallardo, con la llegada de la covid-19 se ralentizaron las operaciones pero se siguieron estudiando y, de hecho, en primavera se firmaron varias que ya se habían preparado antes. El auténtico “parón” llegó a finales de julio, cuando los bancos dieron la orden de aplazar la financiación de este tipo de proyectos hasta septiembre.
La pandemia también ha facilitado que se estén estudiando operaciones “muy interesantes” que en época precovid eran “impensables”, por lo que Gallardo considera que ahora es un “buen momento” para invertir por las oportunidades que hay en el mercado. Serrallonga añade que, a diferencia de otras crisis, en esta el dinero no es un problema y hay muchos fondos que quieren entrar en Barcelona.
Para estos expertos hay que diferenciar entre las cadenas que son propietarias de los hoteles, muchos de los cuales ya están amortizados, y que quizás tienen que desprenderse de algún activo para ganar liquidez, y las gestoras, que suman los altos alquileres de los establecimientos a sus gastos ordinarios.
Traspasos de hoteles
Con la pandemia también ha llegado un tipo de operación que, hasta ahora, no era habitual en Barcelona: los traspasos de hoteles. Se trata de algunos proyectos que se pagaron a precios muy altos en los meses anteriores a la pandemia y que se han traspasado para liberar las tensiones de tesorería de algunos grupos.
Las cadenas hoteleras patrimonialistas, impulsoras hasta 2018 de las grandes operaciones de compraventa hotelera en la ciudad, han intentado cerrar algunas operaciones pero se han visto “retadas” por fondos y gestoras con una gran liquidez proveniente, en buena parte, de las favorables condiciones de crédito financiero hasta mediados de 2020.
Según Serrallonga, Barcelona sigue siendo una plaza hotelera “muy deseada” por los inversores, tanto ‘family office’ como fondos hoteleros que, si ven una buena oportunidad, la aprovecharán.
En el mercado también están presentes los fondos buitres, que están intentando entrar en la ciudad buscando unas “tasas de descuento galácticas” que Serrallonga no cree que vayan a conseguir, porque, “aunque es cierto que puede haber descuentos, no se van a dar las caídas del 20 o 30 % respecto a los precios precovid” que buscan estos fondos más oportunistas.
Así, de un mercado con un gran número de compradores a principios de 2020 se pasó a un mercado “noqueado” ante la situación provocada por la pandemia. Esta situación no implicó una “drástica” rebaja de los precios, pero sí provocó mayor “receptividad” por parte de establecimientos con tensiones de tesorería, asegura Gallardo.
Otra de las novedades es la llegada de contratos con alquileres variables, en lugar de rentas fijas, de tal manera que el propietario también asume parte del riesgo del negocio, aunque puede obtener mayores beneficios. (Puede leer tambien sobre la evolución de los alquileres hoteleros en Cómo evitar problemas legales si apuesta por la larga estancia).
Pese a que en Barcelona el sector hotelero ha sido uno de los más perjudicados por la crisis generada por la covid-19, ya que estos establecimientos cerraron el año con una caída del 95 % en facturación y en clientes, estos expertos aseveran que los inversores “confían” en la recuperación de la ciudad como destino turístico a medio y largo plazo.