Cómo está afectando la incertidumbre en el mercado a la inversión hotelera
Hibridación de contratosVíctor Martí, fundador y CEO de Atom Hoteles Socimi GMA, ha reconocido que “ya no existen los contratos puros, sino que son el resultado de la suma de cláusulas de acuerdos de arrendamiento, gestión y franquicia. Asistimos a una creciente hibridación de contratos, porque cada una de las partes quiere adoptar lo mejor para ella de cada uno de los contratos”.
“Se ha producido una convergencia entre los distintos tipos de contrato, dando como resultado contratos de gestión con garantías y de alquiler cada vez más variables”, según Javier Águila.
En este sentido Helena Burstedt, responsable de Hoteles en Aliseda, la inmobiliaria de Blackstone y Santander, ha diferenciado entre el compromiso que implica un contrato de gestión, donde “todos están remando en el mismo barco para optimizar una mala situación, pero en el peor momento es el propietario el que tiene que asumir el riesgo y poner capital si el resultado es negativo; y el de alquiler que, aunque siempre variable, es la opción preferida por inversores y bancos porque sienten que están cubiertos, ya que en el peor de los casos pueden cobrar menos de alquiler pero cubren gastos mínimos y no tienen que asumir un flujo de caja negativo”.
Por su parte Javier Águila, presidente de Apple Leisure Group para Europa y de Estrategia Global del grupo, donde el 95% de los contratos es en gestión, ha incidido en que “el contrato de alquiler ha evolucionado de una manera brutal, tanto en vacacional como en urbano, flexibilizándose mucho al incrementar los componentes variables para que haya un equilibrio entre lo que ganas y lo que arriesgas”. En ALG la opción del alquiler se limita a “activos estratégicos, ya sea por la relación con el operador o por una ubicación determinada”.
Más franquicias
Como ha explicado Víctor Martí, “la entrada en el capital de inversores institucionales en hoteles, de los que tienen que salir pasado un tiempo determinado, va a impulsar en muchos casos un salto del contrato de arrendamiento al de franquicia, pasando por alta el de gestión”. En ello ha coincidido con Javier Águila, quien también cree que “cada vez vamos a ir viendo más franquicias porque el propietario se está sofisticando y busca el refuerzo de una marca”.
Creciente peso de las marcas blancas
Las gestoras de marca blanca o multimarca, según ha indicado Martí, “asumen el riesgo de la inversión inmobiliaria y de la gestión hotelera, pero serán tendencia en los próximos años; aunque, eso sí, tendrán que crecer en tamaño y solidez para consolidarse y competir con otros operadores”.
En esta misma línea Molas ha asegurado que este tipo de gestión “puede generar presión en el mercado porque hay que repartir entre tres, dependiendo del riesgo que asuma cada uno”. Para Burstedt “cada uno tiene que aportar valor porque si no no tiene sentido”. Y en opinión de Águila, “depende de la marca que quiera el propietario y del modelo que busque”. Por eso, en palabras de Martí, “los grandes grupos internacionales están creando marcas para atraer a propietarios de todo tipo”.
Diferentes perfiles
Como inversor, según ha afirmado el fundador y CEO de Atom Hoteles Socimi GMA, “tienes que buscar la mejor opción que puedas gestionar, definida por el tipo de producto y la ubicación. Pero en una cartera puedes acometer todos los segmentos siempre que sea equilibrada, sana, diversificada, no focalizada en un tipo de producto o inversión”. No en vano, como ha destacado Burstedt, “los inversores están interesados en oportunidades de muy diferentes perfiles para poder aprovecharlas”; si bien, según Águila, hoy en día los fondos oportunistas tienen menos posibilidades.
Las oportunidades del reposicionamiento de activos
En cambio, ha añadido, “se está invirtiendo mucho en reposicionamiento de activos porque, aunque ya se ha hecho mucho, aún queda mucho también, aunque sea con menores rentabilidades, pero con su reposicionamiento se logran retornos mucho más competitivos”.
En este ámbito Martí ve grandes posibilidades en “segundas reformas tras cinco o siete años de las realizadas tras la crisis financiera, por la dificultad actualmente de conseguir buenas ubicaciones y productos. El reto reside en el nivel de servicios, y no tanto en la ocupación, y en eso las marcas internacionales son fantásticas”.
Compresión de yields
Ha llamado asimismo la atención sobre “la compresión de yields a la que hemos jugado todos, pero tiene un límite, por lo que no habrá más durante un tiempo, dado que es un sector afectado por incertidumbres de todo tipo y ciclos cada vez rápidos, con eventos inesperados que te lastran. No vamos a competir con yields del 4-5%. Somos un inversor a largo plazo que busca rentabilidades en torno al 5-6%, por lo que no vamos a jugar a más compresión de yields a cada año que pase”.
Oportunidades en otros mercados mediterráneos
Mercados mediterráneos como Italia, Grecia y Portugal, según ha detallado Águila, “son muy distintos desde el punto de vista de la demanda, con otros emisores; y de la oferta, con mercados más pequeños y fragmentados, menos institucionalizados. Hay oportunidades pero asumiendo mayor riesgo y mayor rentabilidad”.
En algunos de estos países, como ha apuntado Molas, “cuesta mucho entrar”, porque, según Martí, “no han hecho el trabajo que ya hemos realizado aquí, pero es difícil que no haya más transacciones en Portugal e Italia, por lo que estamos observando estos mercados”. Para Águila, “hay que cambiar el modelo de producto y la operativa, las marcas y el tipo de cliente”.